Po raz pierwszy od 12 lat mieszkania tańsze niż rok temu — co to oznacza dla kupujących?
Rynek nieruchomości wysyła historyczny sygnał. Dane NBP za I kwartał 2026 roku pokazują coś, czego nie widzieliśmy od ponad dekady: średnie ceny transakcyjne mieszkań z rynku wtórnego w siedmiu największych miastach Polski spadły w ujęciu rok do roku. Jednocześnie mniejsze ośrodki wciąż rosną, a Rada Polityki Pieniężnej trzyma stopy na 3,75%. Co to oznacza dla osób planujących zakup lub sprzedaż nieruchomości? Analizujemy.
Historyczny moment: rynek wtórny po 12 latach wzrostów
Narodowy Bank Polski w swoim raporcie za I kwartał 2026 roku opublikował dane, które potwierdzają to, co wielu obserwatorów rynku czuło od miesięcy. Średnia cena transakcyjna metra kwadratowego mieszkania z rynku wtórnego w siedmiu największych miastach (Warszawa, Kraków, Gdańsk, Gdynia, Poznań, Wrocław, Łódź) wyniosła 13 477 zł/m² — o 0,7% mniej niż rok wcześniej. To pierwszy roczny spadek na tym segmencie od 12 lat.
Rynek pierwotny w tych samych miastach wypadł nieznacznie lepiej: średnia cena 14 245 zł/m² oznaczała symboliczny spadek o 0,3% r/r. Jak zaznacza portal OnGeo, rynek wysyła mieszane sygnały: na rynku pierwotnym ceny pozostają stabilne z niewielkimi wahaniami, na wtórnym po raz pierwszy od lat odnotowano korektę r/r.
Metropolie korygują, miasta średnie rosną
Najciekawszą cechą obecnego rynku jest jego polaryzacja. Największe miasta — Wrocław, Kraków, Warszawa — korygują ceny od trzech kwartałów z rzędu. Z danych Strefy Inwestorów wynika, że na rynku pierwotnym Wrocław spadł o 2,48% r/r (do 13 903 zł/m²), Kraków o 1,73% r/r, a Warszawa zanotowała niemal zerową dynamikę (+0,23% r/r).
Jednocześnie mniejsze ośrodki biją rekordy. Według danych NBP cytowanych przez Deweloperuch, ceny mieszkań na rynku pierwotnym w Bydgoszczy wzrosły o 21,5% r/r (do 11 406 zł/m²). Zielona Góra odnotowała wzrost o 5,8% kwartalnie (do 9 504 zł/m²), a Kielce o 4,2%.
To zjawisko ma logiczne uzasadnienie. Po latach dwucyfrowych wzrostów w metropoliach, ceny osiągnęły poziom, przy którym wielu kupujących szuka alternatyw w tańszych ośrodkach. Średnie miasta oferują lepszą dostępność mieszkań — według analizy Pewnego Lokalu, na zakup 50-metrowego mieszkania w Katowicach potrzeba 38,4 średnich pensji, w Bydgoszczy 42,9, a w Zielonej Górze 44,4 — wobec 76,3 pensji w Warszawie.
Województwo lubuskie — najlepsza dostępność mieszkań w Polsce
Warto zwrócić szczególną uwagę na województwo lubuskie, które według danych NBP i GUS oferuje najlepszą dostępność mieszkań w całej Polsce. Na zakup 60-metrowego mieszkania w tym regionie potrzeba średnio zaledwie 8,2 lat pracy (przy założeniu przeciętnego wynagrodzenia brutto). Dla porównania: w województwie mazowieckim to 11,6 lat, a w małopolskim 12,4 lat.
Zielona Góra, stolica regionu, to jednocześnie najtańsze miasto wojewódzkie w panelu NBP — średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym wynosi 9 504 zł/m², a na wtórnym 8 528 zł/m² (spadek o 3,9% r/r). Mimo to, na rynku pierwotnym odnotowano wzrost kwartalny o 5,8%, co sugeruje rosnące zainteresowanie inwestorów. Niskie ceny w połączeniu z przeciętnymi wynagrodzeniami na poziomie 100,6% średniej krajowej (8 680 zł brutto wg GUS za 2024 r.) tworzą unikalne okno机会 dla kupujących.
Sąsiednie Świebodzin, Żagań czy Gorzów Wielkopolski również oferują atrakcyjne warunki cenowe, czyniąc region lubuski jednym z ciekawszych rynków dla inwestorów szukających mieszkań z dobrym stosunkiem ceny do potencjału wzrostu.
Stopy procentowe i inflacja: okno otwarte, ale nie szeroko
Na przełomie czerwca i lipca 2026 roku Rada Polityki Pieniężnej utrzymała stopę referencyjną na poziomie 3,75%. Inflacja CPI w czerwcu 2026 r. wyniosła 2,5% r/r — dokładnie na poziomie celu inflacyjnego NBP — spadając z 3,1% w maju, głównie dzięki niższej dynamice cen paliw i żywności.
Cykl obniżek stóp, który rozpoczął się w październiku 2024 roku (z 6,00% do 5,75%, potem stopniowo do 3,75%), prawdopodobnie jeszcze się nie zakończył. Zdaniem analityków największych banków komercyjnych cytowanych przez Bankowynet, kontrakty FRA wskazują na dalsze cięcia łącznie o 50-75 punktów bazowych do końca 2026 roku. Pierwsza obniżka może nastąpić już w III kwartale.
Dla kupujących to kluczowa informacja. Każde obniżenie stopy o 25 punktów bazowych to realny wzrost zdolności kredytowej i potencjalnie niższa rata kredytu hipotecznego. To z kolei może ożywić popyt — i to właśnie stanowi sedno prognoz analityków na drugą połowę 2026 roku.
Prognozy: korekta w Q1, odbicie od Q2
Bank Pekao w swojej prognozie z jesieni 2025 roku zakłada, że ceny transakcyjne mogły spaść do poziomu poniżej 14 tys. zł/m² do końca Q1 2026, a następnie zacząć rosnąć od Q2. PKO BP prognozuje wzrost cen o 3-5% r/r w 2026 roku, przy czym większość tego wzrostu skoncentruje się w drugiej połowie roku.
Mechanizm jest prosty: duża oferta deweloperska tłumi ceny na początku roku, ale od wiosny zaczynają działać obniżki stóp, popyt odłożony wraca na rynek, a wstrzymane w 2025 roku pozwolenia na budowę oznaczają mniejszą podaż za 18-24 miesiące. Dodatkowo Polska wciąż ma 386 mieszkań na 1000 mieszkańców wobec średniej europejskiej 467 — deficyt strukturalny, który nie zniknie szybko.
Co to oznacza dla kupujących i inwestorów?
1. Okazja w metropoliach — Wrocław, Kraków i Warszawa korygują od trzech kwartałów. To pierwszy od lat moment, w którym kupujący mają realną siłę negocjacyjną. Rabaty deweloperskie utrzymują podwyższony poziom, a rozjazd między cenami ofertowymi a transakcyjnymi się pogłębia.
2. Średnie miasta wciąż rosną — Bydgoszcz (+21,5% r/r), Zielona Góra, Kielce czy Rzeszów wciąż notują dwucyfrowe lub wysokie jednocyfrowe wzrosty. Dla inwestorów szukających dynamiki to może być ciekawszy kierunek niż Warszawa czy Kraków, ale wymaga ostrożności — tempo wzrostów w tych miastach może też oznaczać, że część potencjału została już zrealizowana.
3. Lubuskie — region o najlepszym stosunku ceny do zarobków — Województwo lubuskie, ze swoją najwyższą w Polsce dostępnością mieszkań i relatywnie niskimi cenami (Zielona Góra poniżej 10 tys. zł/m² na rynku pierwotnym), to region wart rozważenia zarówno dla kupujących na własne potrzeby, jak i dla inwestorów szukających nieruchomości z potencjałem wzrostu.
4. Kredyt czeka na tańszy pieniądz — Jeśli RPP obniży stopy w III kwartale, zdolność kredytowa wzrośnie. Osoby planujące zakup na kredyt mogą rozważyć poczekanie do jesieni, ale ryzyko jest obustronne: tańszy kredyt może też oznaczać wyższe ceny nieruchomości, gdy popyt wróci.
5. Rynek wtórny atrakcyjniejszy niż pierwotny — Korekta na rynku wtórnym jest wyraźniejsza niż na pierwotnym. Dla kupujących szukających okazji to może być dobry moment na negocjowanie ceny z właścicielem, zwłaszcza w miastach, gdzie ceny spadają od kilku kwartałów.
Podsumowanie
Dane NBP za I kwartał 2026 roku potwierdzają, że polski rynek nieruchomości przeszedł z fazy euforii do fazy stabilizacji i korekty. Pierwszy od 12 lat roczny spadek cen na rynku wtórnym to historyczny sygnał, ale nie powód do paniki — to raczej zdrowe ochłodzenie po latach napompowanych przez programy dopłat i tanie pieniądze.
Dla kupujących to moment, w którym warto uważnie przyjrzeć się rynkowi, porównać oferty i nie bać się negocjacji. Dla sprzedających to czas realistycznych oczekiwań — ceny ofertowe w wielu miastach są wyższe niż transakcyjne, a kupujący ma większą siłę przebicia niż przez ostatnią dekadę.
Jeśli zastanawiasz się nad zakupem lub sprzedażą nieruchomości w Dolnośląsku, Wielkopolsce lub województwie lubuskim — napisz do nas: kontakt@allenhousing.pl lub odwiedź allenhousing.pl. Analizujemy rynek na bieżąco i pomagamy podejmować decyzje oparte o dane, nie emocje.
